Nachtarbeitszeit im Anstellungsverhältnis

 

Ein Mandant leistete in der Grobzerlegung eines großen Fleischverarbeitungsunternehmens hier u.a. regelmäßig Arbeiten in der Zeit zwischen 16.00 – 06.00 Uhr und erhielt hier einen Bruttostundenlohn von 10,30 €. Trotzdessen andere Mitarbeiter im Betrieb bei gleicher Arbeitsleistung Nachzuschläge gezahlt bekommen, wurde meinem Mandanten dies verweigert.

Gemäß § 2 Abs. 3 Arbeitszeitgesetz ist die Zeit von 23 Uhr bis 6.00 Uhr als Nachtzeit deklariert. Nachtarbeit ist nach § 2 Abs.4 Arbeitszeitgesetz jede Arbeit, die mehr als zwei Stunden der Nachtzeit umfasst. Nach § 2 Abs.5 ArbZeitG sind Nachtarbeitnehmer solche, die entweder Nachtarbeit an mindestens 48 Tagen im Kalendarjahr leisten oder aufgrund ihrer Arbeitszeitgestaltung normalerweise Nachtarbeit in Wechselschicht zu leisten haben. Gemäß § 6 Abs. 5 ArbZeitG hat der Arbeitgeber (abgesehen von tarifvertraglichen Ausgleichsregelungen) für die während der Nachtzeit geleiteten Arbeitsstunden eine angemessene Zahl bezahlter freier Tage oder einen angemessenen Zuschlag auf das ihm hierfür zustehende Bruttoarbeitsentgelt zu gewähren.

Das Bundesarbeitsgericht (BAG) hat diese Wendung nun konkretisiert – sofern keine tarifvertraglichen Ausgleichsregelungen bestehen, was vorliegend ausweislich des Arbeitsvertrages eben der Fall ist.

Für die Arbeitsstunden zwischen 23 Uhr und 6 Uhr ist regelmäßig ein Zuschlag von 25 Prozent auf den Bruttostundenlohn beziehungsweise die entsprechende Anzahl freier Tage angemessen. Bei der besonderen Belastung durch Dauernachtarbeit erhöht sich dieser Anspruch in der Regel auf 30 Prozent.

Dabei kommt dem Arbeitgeber ein Wahlrecht zu, ob er für die Nachtarbeitsstunden Zuschläge oder Freizeitausgleich gewährt.

Bei der Geltendmachung von eventuellen Zuschlägen oder sonstigen Entgelten im Rahmen eines Anstellungsverhältnisses bin ich Ihnen sehr gern behilflich.

Haushaltsführungsschaden bei Verkehrsunfällen nicht vergessen

 

Vielfach werden bei Verkehrsunfällen zwar Schmerzensgeldansprüche und materielle Schäden gegen den Schädiger und seine Haftpflichtversicherung geltend gemacht, dabei jedoch völlig die zugegebenermaßen etwas unbekannte Materie der Geltendmachung eines Haushaltsführungsschadens außer Acht gelassen. Hierbei lassen sich vielfach  nicht unerhebliche Schadenshöhen beziffern.

Der Haushaltsführungsschaden ist der Schaden, der einer Person entsteht, weil sie ihren Haushalt nur noch teilweise oder gar nicht mehr führen kann, also die Hausarbeit nicht mehr erledigen kann, beispielsweise weil eine erhebliche Körperverletzung im Zuge des Unfalles verursacht wurde. Der Haushaltsführungsschaden ist unter dem Gesichtspunkt der Vermehrung der Bedürfnisse nach § 843 Abs. 1 Alt. 2 BGB erstattungsfähig.

In dem Umfange, wie der Haushalt nicht geführt werden konnte, besteht ein Anspruch auf Ersatz der Kosten, die notwendig sind bzw. gewesen sind, um den Haushalt durch Dritte führen zu lassen. Der Anspruch besteht auch dann, wenn der Verletzte den Haushalt trotz der Einschränkungen dennoch führt. In diesem Falle, wie auch in dem Falle, dass der Haushalt durch Dritte unentgeltlich geführt wird, besteht ein Anspruch in Höhe der Kosten, die entstanden wären, wenn eine Person für die Haushaltsführung hätte bezahlt werden müssen.

Gemäß § 843 BGB sind allgemein die getätigten Aufwendungen für eine Haushalts-/Putzhilfe als Schaden zu ersetzen. Wird nichts gezahlt, tritt zwar kein Schaden ein. Gleichwohl wird aber überwiegend nach dem Prinzip des normativen Schadensbegriffs eine fiktive Entschädigung zuerkannt (seit BGHZ 50, 304).

Erstattungsfähig ist dabei lediglich der Nettolohn einer fiktiven Hilfskraft (BGH NJW-RR 90, 34). Der Schaden ist nach § 287 ZPO zu schätzen. Grundlage ist der Vergleich mit den für eine Haushaltshilfe erforderlichen Kosten.

Berechnungsgrundlagen sind daher Beeinträchtigungsfaktor (zeitlicher Arbeitsaufwand) und Stundenlohn (Nettolohn).

Zur Ermittlung des Beeinträchtigungsfaktors können bei typischen Verletzungen (Brüchen, Verlust bestimmter körperlicher Fähigkeiten etc.) zum Vergleich Tabellen mit Prozentangaben herangezogen werden (z.B. Tabelle Reichenbach/Vogel abgedr. bei Schulz-Borck/Hofmann, Schadenersatz bei Ausfall von Hausfrauen und Müttern im Haushalt, 6. Aufl. 00, S. 54). Teilweise kann auch ein Vergleich mit einer in etwa vergleichbaren Verletzung erfolgen. Sodann wäre festzustellen, in welchem Umfang der Verletzte im Haushalt tätig war. Gemäß §§ 842, 844 Abs. 2 BGB, § 11 StVG kommt es darauf an, welche konkrete Arbeitsleistung vorlag. Der Schaden ist also auf den vor der Verletzung geleisteten Umfang beschränkt (BGH NZV 90, 21). Der Arbeitsumfang wird maßgeblich von der im Haushalt lebenden Personenanzahl bestimmt. Hierzu kann man für typische Haushalte wiederum auf Tabellen (vgl. Schulz-Borck/Hofmann, a.a.O.,  S. 29), zugreifen. Bei Kindern ist erst ab dem 14. Lebensjahr von einer Mithilfepflicht im Haushalt auszugehen (Küppersbusch, Ersatzansprüche bei Personenschäden, 7. Aufl. 00, Rn. 264).

Handelt es sich nur um einfachere Verletzungen mit zeitlich relativ geringerem Arbeitskraftausfall, sollte eine vereinfachte, kostengünstigere Berechnung erwogen werden. Hierfür spricht auch die in der Rspr. zu beobachtende pauschale Berechnung (so etwa LG München I, 3.5.01, Az.: 19 S 23510).

Insoweit kann auf typische Arbeiten einer Reinigungsfrau oder Haushaltshilfe und deren Lohn abgestellt werden.  In sämtlichen Bereichen erfolgt die Schadensberechnung gemäß § 287 ZPO. Die hierin für den Geschädigten liegende Erleichterung verlangt aber zumindest einen ausreichenden Vortrag als Anknüpfungstatsachen (OLG Brandenburg NZV 01, 213 m.w.N.). Beim pauschalierten Schadensersatz werden verschiedene Modelle vertreten.

Mit dem Stundensatz-Abrechnungsmodell mit pauschalierender Abgeltung über Stundensätze mit immanenter bzw. weiterer Nettokorrektur wird jede Schadensabrechnung erleichtert, ohne den gebotenen konkreten Ansatz zu verlieren. Die unentgeltliche Hausarbeit braucht flexibel, nicht regelmäßig Zeit, kennt keine Überstunden, keinen Urlaub, keine Sondervergütung, keine Allgemein- und Nebenkosten des Arbeitsplatzes, keinen Arbeitsschutz, keine sozialen Rechte, keine sozialen Errungenschaften. Ortsbezogen sind Nettostundensätze von 7,50 Euro/Stunde oder 8,00 Euro/Stunde möglich. Zum Stundensatz von 10,00 Euro sieht das OLG Saarbrücken v.

25.7.2013, 4 U 244/12, das Schätzermessen gewahrt zumal bei einer stundenweisen Beschäftigung für die Haushaltshilfe regelmäßig Fahrtkosten anfallen, die in die Vergütung als gesonderter Aufschlag oder als unbenannter Aufschlag einfließen.

Dieses Stundensatz-Abrechnungsmodell wird in der Regel kombiniert mit dem sog. Tagessatzsystem (Ri am LG Frank Pardey, Haushaltsführungsschaden-Begleitmaterial zum 15. Deutschen Medizinrechtstag 2014, S.20). Hierbei wird sich an folgender Regulierungstabelle orientiert (a.a.O.).

Wie aus der Regulierungstabelle ersichtlich ist, können bei längerem Heilungsverlauf nicht unerhebliche Haushaltsführungsschäden entstehen. Bei deren Bezifferung und Geltendmachung bin ich Ihnen sehr gern behilflich.

Abmahnung: Kanzlei Lubberger Lehment – VW Markenrechtsverletzung (Ebay Handel)

 

Mir lag eine Abmahnung der in Berlin ansässigen und im gewerblichen Rechtsschutz spezialisierten Kanzlei Lubberger Lehment vor, die im Auftrage der Volkswagen AG wegen einer Markenrechtsverletzung über Ebay gegen unsere gewerblich tätige Mandantin als Einzelunternehmerin vorging.

Meiner Mandantin wurd vorgeworfen, durch Verkäufe von Schlüsselrohlingen (keine Originalteilte) über Ebay die Marke „VW“ und „VW im Kreis“ durch das angebrachte Logo auf den Schlüsseln „markenmäßig“ verwendet zu haben.  Im Rahmen dieses Markenrechtsverstoßes werden Auskunfts- und Unterlassungsansprüche sowie die Rechtsanwaltskosten geltend gemacht. Als Streitwert wurde von Lubberger Lehment aufgrund des „überragenden“ Bekanntheitsgrades der Marke VW ein Streitwert von unglaublichen 250.000 € bemessen.

Die Abgemahnte wird in der von Lubberger Lehment verfassten Abmahnung aufgefordert, innerhalb einer kurz bemessenen Frist eine strafbewehrte Unterlassungserklärung abzugeben. Die restlichen Schlüsselrohlinge herauszugeben und für die Bemessung des Schadensersatzes Auskunft über die Menge und die erzielten Einnahmen Auskunft zu erteilen. Daneben wurden fast 3.000 € Rechtsverfolgungskosten verlangt.

Unterschreiben Sie die von Lubberger Lehment vorformulierte Unterlassungserklärung nicht ungeprüft. Hierbei handelt es sich um einen (Unterlassungs)-Vertrag auf Lebenszeit, der für Sie ausschließlich Belastungen mit sich bringt.

Deshalb sollten Sie zunächst überprüfen lassen, ob die Unterlassungserklärung überhaupt geschuldet ist. Das ist nicht immer der Fall und ist von Einzelfall zu Einzelfall zu beurteilen. Sofern die Unterlassungserklärung geschuldet ist, ist zu empfehlen eine modifizierte Unterlassungserklärung abzugeben, um hier ein kostspieliges Verfahren zu vermeiden.

Ob Sie tatsächlich die geforderten Anwaltsgebühren zahlen müssen, hängt maßgeblich davon ab, ob die Abmahnung berechtigt ausgesprochen ist. Jedenfalls lohnt bei einer Abmahnung wegen eines wettbewerbsrechtlichen bzw. markenrechtlichen Verstoßes eine Überprüfung der Beträge dahingehend, ob diese der Höhe nach berechtigt sind.  Meist wird der Streitwert (hier: 250.000 €) völlig übersetzt angesetzt.

Im Rahmen des o.g. Mandates konnte letztlich eine außergerichtliche Regelung auf Basis eines Streitwertes von 100.000 € erzielt werden. Es wurden erheblich verminderte Anwaltsgebühren und ein sehr geringer Schadensersatz gezahlt sowie eine modifizierte Unterlassungserklärung sowie die restlichen Schlüsselrohlinge abgegeben.

Es ist also Obacht geboten im Onlinehandel. Dies gerade wenn mit „nicht originalen“ Autoteilen bekannter Automobilhersteller gehandelt wird.

Abmahnung: Verstoß gegen Urhebergesetz durch das Benutzen fremder Bilder zu Verkaufszwecken bei Ebay

 

Eine bei Ebay gewerblich tätige Mandantin mandatierte mich mit der Geltendmachung eines Unterlassungs- und Schadensersatzanspruches. Der Mandatierung lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Das gegnerische Einzelunternehmen vertrieb über Ebay –ebenso wie meine Mandantschaft- 24 Karat vergoldete Modelle des Apple Iphone 6. In diesem Zusammenhang wurde festgestellt, dass durch das bereits zuvor ermahnte Ebay-Mitglied in insgesamt 10 Auktionen jeweils 2 Lichtbilder bzw. in einem Fall nur 1 Lichtbild meiner Mandantschaft für den Verkauf der eigenen vergoldeten Iphones benutzt wurden. Die Bilder meiner Mandantin wurde dabei dreisterweise so beschnitten, dass die zuvor angebrachten Wasserzeichen fast nicht mehr erkennbar waren.

Rechtliche Würdigung:

Fotografien genießen Schutz als Lichtbildwerke gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 5 UrhG, wenn sie individuelle Werke in dem Sinne darstellen, dass sie das Ergebnis der eigenen geistigen Schöpfung ihres Urhebers sind, was etwa bei besonders künstlerischen oder auch ästhetischen Fotos der Fall ist. Ausreichende Schöpfungshöhe kann sich aber z.B. auch aus der Wahl des Bildausschnittes und der perspektivischen Darstellung ergeben (LG München, Urteil v. 18.09.2008, Az.: 7 O 8506/07).

Bei den von der Abgemahnten verwendeten Fotos handelte es sich zweifelsfrei um künstlerische bzw. besonders ästhtetische Lichtbildwerke, denn die Fotografien des vergoldeten Iphones waren geprägt von einer besonderen Beleuchtung sowie einer besonderen perspektivischen Darstellung aufgrund dessen der Gegenstand besonders hervorgehoben in Szene gesetzt wird. Aus diesem Grund wurden die Fotos durch Ersteller auch mit einem besonderen Firmenwasserzeichen gegen die unbefugte Verwendung durch Dritte gekennzeichnet und damit eigentlich teilweise für diese unbrauchbar gemacht. Insbesondere verstößt die Verwendung fremder Fotografien im Internet gegen das Recht der öffentlichen Zugänglichmachung, was ausschließlich dem Fotografen zusteht oder demjenigen, der die ausschließlichen oder einfachen Rechte an der Fotografie übertragen bekommen hat. Die Verwendung fremder Fotografien ist damit nur mit Zustimmung des Rechteinhabers zulässig. Die Beweislast für die Zustimmung trägt der Verwender. Eine solche Zustimmung lag nicht vor.

Konsequenz:

Das gegnerische Unternehmen wurde abgemahnt die Fotografien ohne Zustimmung des Urhebers (meiner Mandantschaft) weiter zu verwenden. Es wurde die Erbringung einer strafbewehrten Unterlassungserklärung sowie die Zahlung eines Schadensersatzes gefordert.

Bei vorsätzlicher oder fahrlässiger Nutzung eines fremden Bilds ohne Erlaubnis schuldet der Nutzer dem Rechteinhaber gemäß § 97 Abs. 2 S.1 UrhG auch Schadensersatz.

Der Rechteinhaber verfügt dabei über ein Wahlrecht, den Ersatz des tatsächlichen Schadens einschließlich des entgangenen Gewinns gemäß § 252 BGB, die Herausgabe des Verletzergewinns gemäß § 97 Abs. 2 S. 2 UrhG oder die Zahlung einer angemessenen Lizenzgebühr nach den Grundsätzen der Lizenzanalogie gem. § 97 Abs. 2 S.3 UrhG zu verlangen. Bei der Bemessung der fiktiven Lizenzgebühr wird unterstellt, was vernünftige Vertragspartner bei Abschluss eines Lizenzvertrages als Vergütung für die Benutzungshandlung des Verletzers vereinbart hätten, wenn beide die im Zeitpunkt der Entscheidung gegebene Sachlage gekannt hätten (OLG Hamm, Urteil v. 13.02.2014, Az.: 22 U 98/13). Lässt sich keine Vertragspraxis feststellen, dienen als Grundlage der Ermittlung eines branchenüblichen Vergütungssatzes häufig die Honorarempfehlungen der Mittelstandsgemeinschaft Fotomarketing (MFM). Die MFM ist ein Arbeitskreis des Bundesverbandes der Pressebild-Agenturen und Bildarchive e.V., der es sich zum Ziel gesetzt hat, marktübliche Vergütungen und Konditionen für Bildnutzungsrechte zu ermitteln. Zu diesem Zweck gibt die MFM jährlich eine Broschüre mit Übersichten der durchschnittlichen Nutzungshonorare für Fotografien in Deutschland heraus. Die Honorarempfehlungen der MFM basieren dabei auf Befragungen von Bildagenturen, Fotografen und Bildjournalisten, also auf Erfahrungswerten professioneller Marktteilnehmer (LG Düsseldorf, Urteil v. 24.10.2012, Az.: 23 S 66/12).

In diesem Zusammenhang wurde letztlich für die 9 Auktionen a 2 Fotos und die eine Auktion a 1 Foto zugunsten meiner Mandantschaft insgesamt ein Schadensersatzanspruch im Bereich von 1.200erfolgreich geltend gemacht (nebst zu erstattender Rechtsverfolgungskosten). Der Streitwert wurde mit ca. 11.000 € bemessen.

Mietrecht: Umlegung von Kabelgebühren sowie Aufforderung zur Abmontage Satellitenschüssel

 

Gegenstand meiner Mandatierung war die Abwehr der mietvertraglichen Umlegung von Kabelgebühren sowie ihre Aufforderung zur Abmontage der Satellitenschüssel meiner Mandantschaft.

Nachdem gegen die Umlegung und die Aufforderung zur Abmontage bereits durch meine Mandantschaft selbst Widerspruch erhoben worden ist, verwies die Vermietung zur Durchsetzung ihres vermeintlichen Anspruchs nunmehr schriftlich pauschal auf das BGB  i.V.m. § 2 Nr.15 b Betr.KV.

Der Verweis ging für den vorliegenden Fall jedoch fehl.

Der Mieter braucht einen Umlagebetrag in der Betriebskostenabrechnung für Kabelfernsehen oder Gemeinschaftsantenne nicht zu leisten, wenn sie weder im Mietvertrag selbst noch in einer Anlage zum Mietvertrag über die Kostentragung eine entsprechende Vereinbarung vereinbart ist. (LG Aachen WM 1986, 159). Eine Klausel im Mietvertrag, die unter Hinweis auf einen vorhandenen Kabelanschluss den Empfang per Satellitenschüssel ausnahmslos verbietet, ist laut BGH komplett unwirksam (BGH VIII ZR 207/04 v. 16.05.2007). Darüber hinaus ist jedoch entscheidend, dass die Entscheidung welche Empfangsmöglichkeit er wählt, jedem Mieter selbst überlassen ist (Stichwort: freie Marktwirtschaft). Das Mietrecht kann nicht als Marketinginstrument für Kabel-Anbieter dienen. Daher sind Mietverträge unter dem Gesichtspunkt einer Knebelung der Mieter als unwirksam abzulehnen, die einen zwangsweisen Anschluss des Mieters an ein im Haus vorhandenes Kabel vorsehen, sofern die Möglichkeit besteht, DVB-T mit einer Zimmerantenne oder einer zuvor durch den Vermieter geduldeten Satellitenschüssel zu nutzen. Dies gilt in gleicher Weise, wenn eine vorhandene Gemeinschaftsantenne zugunsten eines Kabelanschlusses abgeschafft werden soll. Da der Satellitenempfang vorher auch geduldet war und das Breitbandkabelnetz von Vodafone bzgl. des Empfangs von TV-Sendern keinen wesentlichen Qualitätsverbesserung bzw. einen Mehrempfang bringt und auch sie als Vermieter hierdurch nicht nennenswert beeinträchtigt werden, ist das Bestehen auf das Abmontieren der Satellitenschüssel zur umfassenden Durchsetzung von Kostenumlegungen treuwidrig und insofern unhaltbar.

Ordnungswidrigkeitenrecht/Verwaltungsrecht: Doppeltes Abschleppen während Urlaubsabwesenheit

 

Eine Mandantin stellte ihre Fahrzeug ordnungsgemäß an einem Parkplatz im Bezirk Berlin Charlottenburg ab und verreiste in die USA für 3 Wochen. Kurz nach dem Abstellen des Fahrzeuges wurde ein Halteverbotsschild wegen Umzugs aufgebaut. Das Fahrzeug wurde gebührenpflichtig umgesetzt. Später wird auch am Umsetzungsort ein Halteverbotsschild wegen Umzugs aufgestellt. Daraufhin musste das Fahrzeug erneut umgesetzt werden. Meine Mandantin sah sich daraufhin 2. Ordnungswidrigkeitenbescheiden wegen Falschparkens für je 25,00 € und 2 Gebührenbescheiden für das 2 malige Umsetzen des Fahrzeugs ausgesetzt als sie mich mandatierte.

Gemäß dem Bundesverwaltungsgericht (vgl. u.a. Urteil vom 11.12.1996 – 11 C 15/95) muss der Verkehrsteilnehmer mit Situationen rechnen, die kurzfristig eine Änderung bestehender Verkehrsregelungen verlangen. Er kann deshalb nicht darauf vertrauen, dass ein zunächst erlaubtes Parken an einer bestimmten Stelle des öffentlichen Straßenraumes auch noch vier Tage später erlaubt ist. Bei einer solchen “Vorlaufzeit” ist es nicht unverhältnismäßig, also nicht von Verfassungs wegen verboten, das Abschlepp- und Kostenrisiko eines längerfristigen Parkens statt der Allgemeinheit demjenigen zuzuweisen, der die Sachherrschaft über das an der betreffenden Stelle geparkte Kraftfahrzeug hat und Vorsorge für den Fall einer Änderung der Verkehrsrechtslage treffen kann.    

Aus dieser Vorgabe hat sich in der Praxis allgemein eine Vorlaufzeit von 72 Stunden (also 3 Tage) durchgesetzt.

Bezüglich des „2. Falschparkens“ wurde der Bescheid mangels Täterschaft bereits aufgehoben. Ich befinde mich derzeit immer noch im Widerspruchsverfahren bzgl. des 2. Umsetzungsvorganges.

Es ist immer zu beachten, dass das Ordnungswidrigkeitenrecht weitläufig als „Strafrecht light“ gehandhabt wird, demgemäß kommt es für den Tatvorwurf des falschparkens natürlich auf die Täterschaft an. Einen Täter gab es vorliegend jedoch nicht zumindest für das 2. Falschparken.

Meine Rechtsansicht bzgl. d. zweiten Gebührenbescheides:

Die oben zitierte Rechtsprechung des BGH greift im vorliegenden Fall nicht, denn denklogisch kann niemanden eine Prüfpflicht auferlegt werden, der keine Kenntnis vom Aufenthaltsort seines Fahrzeuges hat, da er selbiges gar nicht dort abgestellt hat.

Da die Ordnungsbehörden in Berlin nicht bekannt sind für tiefgründige rechtliche Erwägungen, wird diesbezüglich mit einem Widerspruchsbescheid und einem sich anschließenden gerichtlichen Verfahren gerechnet. Sofern dort ein Ergebnis durchgefochten wurde wird dies hier in den Rechtsfällen bekanntgegeben.

Auch Kellergeschosse können voll in die Wohnfläche einberechnet werden (WoFlV)

 

Im Zuge einer Mandatierung lag mir ein Fall vor wonach ein Wohnungseigentümer im Rahmen der Vermietung seiner Wohnung (in Brandenburg) fälschlicherweise eine falsche Quadratmeterzahl in den Mietvertrag eingetragen hatte, da das Kellergeschoss lediglich zur Hälfte als Wohn/Nutzraum bemessen wurde. Hierbei wurde gegen den Mieter erfolgreich im Rahmen einer Mietpreisanpassung einer Erhöhung der Miete nach entsprechendem Fristablauf durchgesetzt.

Hierbei wurde festgestellt, dass das Kellergeschoss in Ansehung von § 4 WoFlV zu Unrecht lediglich mit weniger als der Hälfte, also nur 12,5 qm² bemessen wurde.

Die Wohnflächenverordnung aus dem Jahr 2004, kurz WoFlV genannt, bildet die Grundlage für die Ermittlung der Wohnfläche. Hier ist festgelegt, nach welchen Kriterien Flächen als Wohn- oder Nutzfläche zu kategorisieren sind. Wohnflächen setzen sich zusammen aus der Grundfläche aller Räumlichkeiten, „die innerhalb der Wohnung liegen und ausschließlich zu ihr gehören.

Nach § 2 Abs.3 Nr.1 WoFlV gehören sog. Kellerräume zwar zunächst nicht zur Wohnfläche (welche für die Berechnung der vermieteten Quadratmeterzahl des Mietobjekts relevant sind). Somit stellt sich die Frage ob es sich bei dem Kellergeschoss um einen Kellerraum oder doch Wohnraum handelt, denn der Kellerraum ist üblicherweise eben nicht zum Wohnen geeignet. Nach § 4 Nr.1 WoFlV gehören zur „Wohnfläche“ Räume mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern. Dies war im Kellergeschoss der streitgegenständlichen Wohnung mit 2,10 m offensichtlich gegeben.

Darüber hinaus handelte es sich weder um einen unbeheizbaren Wintergarten bzw. einen ähnlichen nach alle Seiten geschlossenen Raum noch  ein Schwimmbad, Balkon, Loggie oder Terrasse etc., sodass die Grundfläche vollständig in die Wohnfläche des Mietvertrages einzuberechnen war.

Der Vollständigkeit halber sei hierbei darauf hingewiesen, dass die Wohnflächenverordnung eigentlich nur für den sozialen Wohnungsbau als verpflichtend anzusehen ist, aber von Gerichten auch immer häufiger für frei finanzierte Immobilien als Grundlage genommen wird.

Soweit das im Mietobjekt vorliegende Kellergeschoss als Aufenthaltsraum gemäß § 47 BbgBO angesehen werden kann, handelt es sich ebenfalls unzweifelhaft um eine reine Wohnfläche die voll heranzuziehen wäre. Gemäß  Abs.1 müssen Aufenthaltsräume eine für ihre Benutzung ausreichende Grundfläche und eine lichte Höhe von mindestens 2,40 m haben. Dies gilt jedoch nicht für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 sowie für Aufenthaltsräume im Dachraum. Ausnahmsweise werden hier als absolute Untergrenze von 2,10 m akzeptiert, wenn es sich um Appartements oder einzelne Räume im Keller handelt, die zu einer Wohnung in anderen Geschossen gehören.  Nach Absatz 2 müssen Aufenthaltsräume ausreichend mit Tageslicht beleuchtet und belüftet werden können. Länge und Breite des Fensters müssen zumindest 12,5 % der Grundfläche im Raum betragen.

Die lichte Höhe des Kellers lag hier bei 2,10 m. Die Fenster hatten eine Fläche von mindestens 3,15 m² (= 12,5 %) der Wohnfläche (25,2 m²) und das Außengelände begann nicht höher als bei 80 cm über der Fußbodenoberkante. Damit liegen auch alle Voraussetzungen für einen Aufenthaltsraum und damit einer reine Wohnfläche vor.

Das Kellergeschoss war auch baurechtlich als Wohnraum, Aufenthaltsraum bzw. Wohnfläche genehmigt.

Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass nach der wahrscheinlich für den vorliegenden Fall bei der Wohnflächenermittlung eher relevanten DIN-Norm 277 Balkone, Kellerräume und auch Schrägen sowieso als Wohnfläche voll angerechnet werden. Die DIN-Norm berechnet statt der Wohnfläche nur die reine Nutzfläche oder Verkehrsfläche. Sie bestimmt die Brutto-Grundfläche über die Außenwände eines Gebäudes und zieht anschließend die Konstruktionsfläche davon ab. Es geht also um das Volumen des Baukörpers ohne kleine Vor- und Rücksprünge. Diese Netto-Grundfläche wird dann in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsfläche unterteilt. Nutzfläche wären bewohnte Zimmer wie beispielsweise das Schlafzimmer, Verkehrsfläche sind Flure und Funktionsräume Abstellräume oder Waschküchen. Kellerräume, Balkone und Schrägen zählen nach DIN 277 ebenfalls zur Wohnfläche.

Unter Berücksichtigung der oben genannten Normen bzw. Verordnungen ergab sich für das Mandat somit insgesamt mindestens eine vermietete Wohnfläche von 86,6 m² statt der bisher berücksichtigten 74,61 m².

Als Anspruchsgrundlage für die Mieterhöhung kam zunächst ein Fall des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB vorliegend in Betracht. Weiterhin kam als Anspruchsgrundlage § 558 BGB in Betracht, welcher das Mieterhöhungsverlangen regelt.

Bei der Geltendmachung von Mieterhöhungen aufgrund von falscher Wohnflächenberechnung bin ich Ihnen gern behilflich.